In Darmstadt beträgt die Zweitwohnungssteuer grundsätzlich 15 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete; steuerpflichtig sind Mieter, Eigentümer und sonstige Nutzungsberechtigte einer Zweit- oder Nebenwohnung. Die Wohnung ist beim zuständigen Einwohnermeldeamt beziehungsweise der Stadtverwaltung anzumelden. Zusätzlich werden Berechnung, Sonderfälle, Befreiungen, erforderliche Nachweise und das Verfahren für Studierende erklärt.
Ermitteln Sie Ihre voraussichtliche Steuer für eine Nebenwohnung im Stadtgebiet Darmstadt.
Die Berechnung berücksichtigt den Steuersatz von 15 % und die anteilige Besteuerung voller Monate. Für Eigentum oder unentgeltliche Überlassung verwenden Sie bitte die ortsübliche monatliche Nettokaltmiete.
- Angesetzte monatliche Nettokaltmiete0,00 €
- Monatlicher Wohnanteil nach Abrundung0 €
- Steuerpflichtige Monate0
- Berechnungsgrundlage0,00 €
Rechenweg: abgerundeter monatlicher Wohnanteil × steuerpflichtige Monate × 15 %.
Hinweis: Diese Anwendung dient nur als unverbindliche Orientierung. Sie ersetzt keine Beratung durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt, eine Steuerberatung oder einen verbindlichen Steuerbescheid. Ob eine Ausnahme tatsächlich gilt, muss im Einzelfall anhand der Satzung und Ihrer Nachweise geprüft werden.
Zweitwohnungssteuer in Darmstadt: Wer zahlt sie, wie hoch ist sie und was ist zu tun?
In Darmstadt fällt Zweitwohnungssteuer an, wenn Sie als volljährige Person im Stadtgebiet eine weitere Wohnung neben Ihrer Hauptwohnung innehaben. Das betrifft:
- Mieter
- Eigentümer
- sonstige Nutzungsberechtigte
Wo sich Ihre Hauptwohnung befindet, ist unerheblich: Auch bei einer Hauptwohnung außerhalb Darmstadts kann für die Darmstädter Nebenwohnung Steuerpflicht entstehen.
Die Steuer beträgt jährlich 15 Prozent des maßgeblichen Mietaufwands, in der Regel der Jahresnettokaltmiete.
Eine Nebenwohnung muss bei der Meldebehörde angemeldet werden. Diese Meldung gilt nach den Angaben der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Zweitwohnungssteuer zugleich als steuerliche Anmeldung.
Zusätzlich bestehen Anzeige- und Erklärungspflichten gegenüber der Finanzverwaltung der Wissenschaftsstadt Darmstadt.
Als Zweitwohnung zählt nicht nur eine typische Mietwohnung. Entscheidend ist, ob Sie eine weitere Wohnung für Ihren persönlichen Lebensbedarf oder den Ihrer Familienmitglieder innehaben.
Wie wird die Zweitwohnungssteuer in Darmstadt berechnet?
Die Steuer wird aus dem jährlichen Mietaufwand berechnet. Bei einem gewöhnlichen Mietverhältnis ist das die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs-, Neben- und Heizkosten.
Der Steuersatz beträgt nach der Zweitwohnungssteuersatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt 15 Prozent.
Für eine ganzjährig bestehende Steuerpflicht lautet die Rechnung:
monatliche Nettokaltmiete × 12 Monate × 15 Prozent = Zweitwohnungssteuer pro Jahr
Beispiel: Beträgt die monatliche Nettokaltmiete 700 Euro, liegt die Jahresnettokaltmiete bei 8.400 Euro. Daraus ergibt sich eine Zweitwohnungssteuer von 1.260 Euro jährlich.
Steuerberechnung bei Beginn oder Ende im laufenden Jahr
Maßgeblich ist grundsätzlich die Nettokaltmiete des ersten Monats, in dem die Steuerpflicht entsteht. Dieser Betrag wird mit der Anzahl der steuerpflichtigen Monate im Kalenderjahr multipliziert.
- Die monatliche Nettokaltmiete wird auf volle Euro abgerundet.
- Beginnt oder endet die Steuerpflicht im laufenden Jahr, wird die Steuer für volle Monate anteilig erhoben.
Für die verbindliche Festsetzung sind die Regelungen der geltenden Satzung und der Steuerbescheid maßgeblich.
Welche Wohnungen gelten in Darmstadt als Zweitwohnung?
Als Zweitwohnung gilt eine Wohnung im Stadtgebiet Darmstadt, die entweder melderechtlich als Nebenwohnung erfasst ist oder die Sie neben Ihrer Hauptwohnung für Ihren persönlichen Lebensbedarf bereithalten.
Die melderechtliche Einordnung ist wichtig, aber nicht der einzige Prüfpunkt.
Erfasst sein können beispielsweise:
- eine gemietete Wohnung
- eine selbst genutzte Eigentumswohnung
- eine andere Unterkunft, über die Sie rechtlich oder tatsächlich verfügen können
Ob Sie dort dauerhaft wohnen oder sie nur zeitweise nutzen, ändert die Einordnung nicht automatisch: Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Zweitwohnung nicht allein durch eine vorübergehend andere Nutzung.
Gemeinsam genutzte Wohnungen und Wohnanteile
Bei mehreren Personen, die eine Wohnung gemeinsam innehaben, kann der jeweilige Wohnanteil als Zweitwohnung gelten.
- Gemeinschaftlich genutzte Räume werden grundsätzlich gleichmäßig auf die Mitinhaber verteilt.
- Flächen, die eine Person allein nutzt, werden ihrem Anteil hinzugerechnet.
- Lässt sich der individuelle Anteil nicht konkret feststellen, wird die Gesamtfläche durch die Zahl der Wohnungsinhaber geteilt.
Damit kann auch ein Anteil an einer gemeinsam genutzten Wohnung steuerlich relevant sein.
Wie wird die Bemessungsgrundlage bei Eigentum, möblierten Wohnungen und Sondermietverhältnissen bestimmt?
Nicht jede Zweitwohnung hat eine klar ausgewiesene Nettokaltmiete. Die Satzung enthält deshalb Regeln für besondere Nutzungs- und Mietverhältnisse.
Entscheidend bleibt der steuerlich relevante jährliche Mietaufwand.
| Vereinbartes Entgelt | Berücksichtigung bei der Berechnung |
|---|---|
| Bruttokaltmiete | Enthält Nebenkosten, aber keine Heizkosten; es wird ein Abschlag von 10 Prozent vorgenommen. |
| Bruttowarmmiete | Schließt Neben- und Heizkosten ein; es wird ein Abschlag von 20 Prozent vorgenommen. |
Der nach dem jeweiligen Abschlag ermittelte Betrag wird als Nettokaltmiete behandelt und bildet die Grundlage für die Steuerberechnung.
Auch andere vertragliche Entgelte können als Mietaufwand gelten. Dazu zählen insbesondere:
- Pacht
- Nutzungsentgelt
- Erbbauzins
- Leibrente
Das ist vor allem bei atypischen Überlassungsformen relevant.
Eigentum, unentgeltliche Überlassung und ungenutzte Wohnungen
Bei folgenden Wohnungen wird die ortsübliche Nettokaltmiete angesetzt:
- Eigentumswohnungen
- unentgeltlich überlassene Wohnungen
- Wohnungen mit einem Entgelt unterhalb der ortsüblichen Miete
- ungenutzte Wohnungen
Grundlage ist der zu Beginn des Besteuerungszeitraums geltende Mietspiegel der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Änderungen des Mietspiegels innerhalb desselben Jahres bleiben unberücksichtigt.
Bei möblierten Wohnungen, WG-Zimmern oder Untervermietungen ist zu prüfen, welcher Mietanteil tatsächlich vereinbart wurde und welche Kosten darin enthalten sind.
Änderungen, die die Nettokaltmiete oder die Dauer der Steuerpflicht beeinflussen, müssen der Finanzverwaltung unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden.
Was gilt für Studierende und Zimmer in einem Wohnheim?
Für Studierende ist vor allem die melderechtliche Einordnung des Wohnheimzimmers oder der Unterkunft entscheidend.
Wer in Darmstadt mit Nebenwohnung statt mit Hauptwohnung gemeldet ist, kann grundsätzlich zweitwohnungssteuerpflichtig sein. Das gilt auch für Zimmer in studentischen Wohnformen.
Das Studierendenwerk Darmstadt weist darauf hin, dass bei einer Meldung mit zweitem Wohnsitz in Darmstadt 15 Prozent der Jahreskaltmiete an die Wissenschaftsstadt Darmstadt zu zahlen sind.
Fragen zur konkreten Meldesituation klären Sie mit dem Einwohnermeldeamt.
Ausnahme bei einer Wohnung bei den Eltern
Eine ausdrückliche Ausnahme gilt für Studierende oder Personen in Ausbildung, die eine Wohnung bei ihren Eltern oder bei einem Elternteil nutzen, wenn ihre Hauptwohnung am Studien- oder Ausbildungsort liegt.
Diese Ausnahme betrifft die elterliche Wohnung unter den genannten Voraussetzungen, nicht automatisch jede studentische Unterkunft.
Wer in einem Wohnheim lebt, sollte daher prüfen:
- ob das Zimmer als Haupt- oder Nebenwohnung gemeldet ist
- ob eine der Satzungsausnahmen tatsächlich erfüllt wird
Welche Ausnahmen und Befreiungen von der Zweitwohnungssteuer gibt es?
Die Darmstädter Satzung behandelt bestimmte Wohnungen ausdrücklich nicht als Zweitwohnungen.
Es handelt sich nicht um eine automatische Steuerfreiheit für vergleichbare Lebenslagen, sondern um klar abgegrenzte Ausnahmen mit konkreten Voraussetzungen.
| Ausnahme | Voraussetzung beziehungsweise Einordnung |
|---|---|
| Wohnungen öffentlicher oder gemeinnütziger Träger | Bereitstellung zu therapeutischen oder erzieherischen Zwecken |
| Wohnungen in Einrichtungen | Altenheime, Altenwohnheime, Pflegeheime sowie Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme pflegebedürftiger Personen und vergleichbare Einrichtungen |
| Wohnung nicht dauernd getrennt lebender Ehegatten und eingetragener Lebenspartner | Berufliche Gründe oder Ausbildung beziehungsweise Studium; gemeinsame Wohnung in einer anderen Gemeinde |
| Wohnung bei den Eltern oder einem Elternteil | Studierende oder Personen in Ausbildung mit Hauptwohnung am Studien- oder Ausbildungsort |
Voraussetzungen für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
Entscheidend sind dabei alle Voraussetzungen gemeinsam:
- Es muss eine bestehende Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft vorliegen.
- Die Partner dürfen nicht dauerhaft getrennt leben.
- Die Wohnung in Darmstadt wird aus beruflichen Gründen oder wegen einer Ausbildung beziehungsweise eines Studiums gehalten.
- Die gemeinsame Wohnung muss außerhalb Darmstadts liegen.
Eine Ausnahme geben Sie in der Erklärung zur Zweitwohnungssteuer an. Bei beruflichen Gründen, Ausbildung oder Studium verlangt das Formular eine Bestätigung der beruflichen Gründe beziehungsweise der Ausbildung oder des Studiums..
Bei besonderen Wohnformen, beruflich bedingter doppelter Haushaltsführung oder Pflegeeinrichtungen sollte die Einordnung anhand der Satzung geprüft werden.
Wie melden Sie die Zweitwohnung in Darmstadt an und erklären die Steuerpflicht?
Der erste Schritt ist die Anmeldung der Nebenwohnung bei der zuständigen Meldebehörde.
In Darmstadt wird diese Meldung zugleich als steuerliche Anmeldung behandelt. Damit ist die steuerliche Erfassung jedoch nicht zwingend abgeschlossen.
Anzeigen und Fristen
Wer eine Zweitwohnung bezieht, für den persönlichen Lebensbedarf vorhält oder aufgibt, muss dies der Wissenschaftsstadt Darmstadt – Finanzverwaltung – innerhalb eines Monats anzeigen.
Die Pflicht besteht sowohl beim Beginn als auch beim Ende der Nutzung.
Bei Beginn der Steuerpflicht ist außerdem innerhalb eines Monats eine Steuererklärung abzugeben. Dafür stellt die Stadt die Erklärung zur Zweitwohnungssteuer im Digitalen Rathaus Darmstadt bereit.
Für die Erklärung sind insbesondere folgende Angaben relevant:
- Anschrift der Zweitwohnung
- Beginn der Nutzung
- Wohnstatus
- maßgebliche Nettokaltmiete
Je nach Fall kann die Finanzverwaltung weitere Angaben oder Nachweise verlangen.
Ändern sich die für die Steuerhöhe maßgeblichen Verhältnisse, etwa durch eine neue Nettokaltmiete oder die Aufgabe der Wohnung, müssen Sie dies unverzüglich schriftlich mitteilen.
Das gilt auch dann, wenn ein bereits erlassener Steuerbescheid für Folgezeiträume fortgilt.
Welche Formulare, Nachweise und Zahlungsinformationen sind erforderlich?
Für die Zweitwohnungssteuer ist in der Regel die Steuererklärung erforderlich. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kann die darin gemachten Angaben durch Unterlagen überprüfen lassen.
Besonders wichtig sind Nachweise zur Höhe der Nettokaltmiete und zur Dauer der Nutzung.
Erforderliche Nachweise
Auf Aufforderung sind die Angaben durch geeignete Unterlagen nachzuweisen. Die Satzung nennt dabei ausdrücklich:
- den Mietvertrag
- Mietänderungsverträge, die die Nettokaltmiete betreffen
Bei Eigentum oder unentgeltlicher Überlassung wird die ortsübliche Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel angesetzt. Dafür fragt die Stadt mit der Erklärung zur Ermittlung der Nettokaltmiete unter anderem Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung der Wohnung ab.
Fälligkeit und Zahlungsweise
| Zahlung | Fälligkeit |
|---|---|
| Erstmalig festgesetzte Steuer | Ein Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids |
| Jahresbetrag | Grundsätzlich am 1. Juli |
| Vierteljährliche Zahlung auf Antrag | 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November |
Die Zahlungsaufforderung, die Bankverbindung und der konkret festgesetzte Betrag stehen im Steuerbescheid.
Maßgeblich sind daher die dort enthaltenen Zahlungsangaben.
Welche Satzung und welche Behörde sind für die Zweitwohnungssteuer zuständig?
Die maßgebliche Rechtsgrundlage ist die Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer im Gebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 15.12.2010, zuletzt geändert am 19.12.2017. In dieser Fassung gilt sie seit dem 1. Januar 2018..
Sie regelt insbesondere:
- wer steuerpflichtig ist
- was als Zweitwohnung gilt
- wie der Mietaufwand bestimmt wird
- welche Ausnahmen bestehen
- welche Anzeige- sowie Erklärungspflichten einzuhalten sind
Für steuerliche Anzeigen, Erklärungen und Änderungen ist die Wissenschaftsstadt Darmstadt – Finanzverwaltung zuständig, Abteilung Stadtkasse und kommunale Steuern (E-Mail: steueramt@darmstadt.de).
Das Einwohnermeldeamt ist für die melderechtliche Anmeldung der Haupt- oder Nebenwohnung zuständig. Diese Anmeldung kann zugleich steuerliche Wirkung haben.
Wann sollten Sie die Stadtverwaltung direkt kontaktieren?
Direkt mit der Stadtverwaltung Darmstadt klären sollten Sie insbesondere:
- Sondermietverhältnisse
- den konkreten Mietspiegelwert bei Eigentum oder unentgeltlicher Überlassung
- den Beginn und das Ende der Steuerpflicht
- Mietänderungen
- die Voraussetzungen einer Ausnahme
Ordnungswidrig handelt, wer leichtfertig unrichtige oder unvollständige Angaben zu steuerlich erheblichen Tatsachen macht oder die Stadt darüber pflichtwidrig in Unkenntnis lässt und dadurch Steuern verkürzt. Ordnungswidrig ist auch, wer angeforderte Unterlagen wie Mietverträge nicht vorlegt. Die Satzung sieht dafür eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro vor.